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양도소득세 비과세 요건, 부동산보유기간 초간단 확인방법

흥미로운 BLUE4 2014. 10. 2. 21:50

양도소득세 비과세 요건, 부동산보유기간 초간단 확인방법


부동산 양도소득세를 계산할 때는 "보유기간"을 계산하는 것이 매우 중요한데요. 3년을 보유했느냐에 따라서 '비과세 조건'을 충족시켰는지가 결정되기 때문이죠. 서울이나 과천 1기 신도시는 2년이상 거주하는 조건도 함께 만족해야 합니다.


그러면 보유기간은 어떻게 인정되는 것일까요?


보통 '취득일부터 양도일까지'(내가 취득해서 다른 사람에게 양도할 때까지)기간을 보유기간이라고 말할 수 있는데요. 우선 취득일과 양도날짜를 어떻게 산정했는지 확실히 하면 됩니다. 취득일은 '등기접수일'과 '잔금지급일' 중 더 빠른 날을 기준으로 하면 되고, 양도일은 '상대방 취득일'을 기준으로 하기 때문에 '잔금지급일'과 '상대방 등기접수일' 중에서 더 빠른 날을 기준으로 하게 됩니다.


여기서 '잔급지급일'은 매매계약서 상의 잔금약정일이 아니라 '실제 잔금을 치른 날'을 말합니다. 만약 잔급지급일이 명확하지 않거나 잔금지급 전에 소유권 이전등기시에는 '등기접수일'이 취득일이 될 수 있습니다.



부동산보유기간-계산방법



> 직접 건축한 건물과 분양아파트가 미완공시 '취득일' 기준

그리고 직접 건축한 원룸이나 빌라, 상가인 경우 사용검사필증교부일, 사용일, 사용승인일 중 빠른 날이 '취득일'이 되구요. 상속, 증여에 의한 취득일은 상속이 개시된 날, 증여받은 날이 '취득일'이 됩니다. 분양중인 아파트의 경우 보통은 잔금청산일이 취득시기이지만, 잔금이 지급된 후에도 아파트가 완공되지 않았다면 '완공일'이 '취득일'이 됩니다.


또한, 일반적인 토지나 건물의 경우 1년미만 보유시 50%, 1년이상~2년미만 보유시 40%, 2년이상 보유시 6~38% 누진세율이 적용되는데요. 따라서 '부동산 보유기간'의 기준이 되는 '취득일'과 '양도일'은 꼼꼼하게 챙길 필요가 있습니다. 만약 1년에서 2년 사이에 날짜를 잘못 계산하게 되면... 무려 10% 세율을 손해볼 수도 있기 때문이죠. ^^


End. <양도소득세 비과세 요건, 부동산보유기간 초간단 확인방법>

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