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분양권전매 양도소득세, 아파트분양권 양도세 간편계산 방법(국세청 홈텍스)

흥미로운 BLUE4 2014.09.26 19:59

분양권 전매 양도 소득세, 아파트 분양권 양도세 간편계산 방법(국세청홈텍스)



> 아파트 분양권이 궁금한데요?

자신이 분양받은 아파트에 입주할 수 있는 권리로 아직 아파트 실제 물건에 대한 것은 아닙니다. 하지만 '권리'이기 때문에 매매가 가능하며 분양권을 양도하는 것을 "분양권 전매"라고 하죠. 일부 지역에서 정부의 부동산 정책에 따라 투기를 방지하고자 분양권 전매제한을 하기도 하는데요. 만약 이 전매제한 기간이 지났다면 분양권을 매매, 양도하실 수 있습니다.


> 아파트 분양권전매에 제한기간이 있나요?

- 수도권 공공택지 1년

- 수도권 민간택지 6개월

- 지방 공공택지 1년

- 지방 민간택지 없음


> 분양권 전매에 대한 양도소득세, 양도세 총정리

- 분양권 보유기간 1년 미만 양도소득세율 50% / 2년 미만 40% / 2년 이상 6~38%의 일반세율 적용.


- 양도소득세, 양도세는 건물이나 땅, 토지 등에 대한 부동산에 대해 영업권, 이용권, 회원권, 주식, 출자지분 등 재산에 대한 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 생기는 양도차익, 시세차익에 대해 부과되는 세금입니다. 보통 부동산시세가 오르면서 발생하고, 투기로 인한 소득, 개발이익 등의 일부를 소득세로 환수하는 의미가 있죠. 물론 가진 사람과 가지지 못한 사람에게 소득을 재분배하고 부동산시세를 안정시킨다는 측면도 있습니다.





> 분양권 전매 양도세 신고, 납부기간

부동산을 양도할 경우 양도 당일에 해당하는 달의 마지막 날부터 2달 내에 부동산 주소지의 관할 세무세에 예정신고와 함께 양도소득세를 납부해야 합니다. 만약 미신고시 가산세가 부과되죠.

(예시 : 9월26일 잔금처리 -> 9월 30일부터 두 달 안에 신고 및 양도소득세 납부 -> 마감일 11/30)


> 분양권 전매 vs 미등기 전매

입주기간 잔금 납부 전 분양권 매매(분양권전매) VS 잔금 납부 후 미등기 상태에서 매매(미등기 전매 - 세율 70% 적용)



> 양도세 용어정리

- "양도" : 부동산 매매 혹은 교환 등과 같이 재산에 대한 소유권이 타인에게 옮겨지면서 '비용'이 지불되는 것을 말합니다.

- "양도차익" : 양도소득, 양도차익은 양도가액(소유권을 넘기는 해당금액 - '팔고')에서 취득가액(소유권을 넘겨 받았던 해당금액 - '사고')과 필요경비, 공제금액 등을 뺀 소득을 말합니다.

- "양도가액""취득가액" 기준 : 토지와 건물에 대한 국토 교통부의 개별공시지가, 개별주택가격을 적용하고 일반건물이나 아파트같은 경우 국세청의 기준시가를 적용합니다. 단, 고가주택이나 투기지역은 실거래가를 적용하죠.


> 양도세 결정세액 = (양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 - 장기보유 특별공제 - 양도소득 기본공제) * 양도소득세율 - 감면세액

>> 분양권 보유기간 1년 미만 양도소득세율 50% / 2년 미만 40% / 2년 이상 6~38%의 일반세율 적용.


(예시 : 보유기간 9개월, 내가 샀던 가격 1억 5천만, 내가 다른 사람에게 팔았던 가격 1억 9천만, 기본공제 250만)

양도차익 = 4천만, 양도세율 = 50%, 중개수수료 등(필요경비) = 3백만, 기본공제 = 250만

양도세 결정세액 = (4천만원 - 3백만원 - 250만원) * 50% = 1725만원


위의 예시는 간단한 계산이고, 아파트 분양권 보유기간에 따라서 달라지므로 '참고'만 하시길 바랍니다. 또한 '비과세', '감면'항목도 있으니 본 글의 하단에 나온 비과세, 감면세액 항목을 참조하시고 "국세청 홈텍스"에서 더 자세한 내용과 회원가입없이 '간편계산'을 해보실 수도 있습니다.


>> 2년 이상보유 누진공제율 적용

과세표준 

누진공제율 

 누진공제액

 일천 이백만원이하

 6%

 

 사천 육백만원이하

 15%

 108만원

 팔천 팔백만원이하

 24%

 522만원

 1억 오천만원이하

 35%

 1,490만원

 1억 오천만원초과

 38%

 1,940만원


(예시 : 보유기간 2년 9개월, 내가 샀던 가격 1억 5천만, 내가 다른 사람에게 팔았던 가격 1억 9천만, 기본공제 250만)

양도차익 = 4천만, 양도세율 = 15%(과세표준=[4천만-3백만-250만]=3천450만원), 중개수수료 등(필요경비) = 3백만, 기본공제 = 250만

양도세 결정세액 = (4천만원 - 3백만원 - 250만원) * 15%(누진공제율) - 108만(누진공제액) = 4,095,000원(사백구만오천원)


만약, 3년 이상 장기 보유를 했다면, 아래의 표에 따라 특별공제가 더 적용되어 "과세표준"이 산정되고... 따라서 분양권전매에 대한 양도세도 더 떨어지겠죠. ^^ 하지만 대개 아파트분양권 전매는 3년까지 보유한 상태에서 이루어지지 않기 때문에 다른 건물이나 상가, 토지와 같은 부동산에 대해서 적용해보시면 좋겠습니다.



만약, 실제로 양도소득세가 얼마인지 간편계산을 하기 원하시면 아래에 소개된 링크를 통해 직접 계산해보실 수 있구요. 아파트 분양권전매에 대한 양도소득세뿐만 아니라 부동산과 기타 재산권에 대한 양도세도 계산할 수 있으니 참고하시기 바랍니다. ("간편계산"은 회원가입, 공인인증서 로그인 없이도 가능합니다. ^^)



>> 국세청 홈텍스 분양권전매 양도세 간편계산 링크




마지막으로, 양도소득세에서 아파트분양권 전매를 포함하여 '비과세' 및 감면세액을 받을 수 있는 내용을 소개해드리고 마치겠습니다. 아래에 해당하시는 경우 양도세가 면제되시거나 감면되시니 꼭 확인하시길 바랄게요. ^^



> 비과세 및 감면세액 항목정리

- 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득 비과세

- 농지의 교환, 분합으로 발생하는 소득 비과세

- 1가구 1주택자 2년 이상보유시 비과세

- 일시적 2주택자 기존주택 3년내 처분시 비과세

- 장기임대주택 및 신축주택 취득 감면

- 공익 사업용 토지 감면

- 아파트형 공장 설립 후 5년 이상 임대 후 양도 감면

- 8년 이상 거주하면서 직접 경작한 농지 감면


End. <분양권전매 양도소득세, 아파트분양권 양도세 간편계산 방법(국세청 홈텍스)>

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