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재건축 아파트분양 핵심포인트1, 무상지분율?

BLUE4 2014.11.12 10:35

재건축 아파트분양 핵심포인트1, 무상지분율?

최근 개포주공 등 강남 재건축 아파트 가격이 하락하는 것을 보았는데요. 잠실주공 5단지 112제곱미터의 경우 11억오천만원 선에서 11억삼천만원 선까지 2000만원 정도 하락하였고, 개포주공 1단지 42제곱미터의 경우 7억이천만원 선에서 6억칠천만원 선까지 약 5000만원 정도 하락하였습니다. 둔촌주공 2단지 53제곱미터의 경우 5억구천만원 선에서 5억육천이백만원 선으로 약 2800만원 정도 하락하였죠.


그동안 상승세가 유지되던 강남 재건축 아파트 시장이 경제위기에 대한 불안감이 작용하면서 '관망세'로 돌아섰다는 관측이 많네요. 이와 같은 잠실주공, 개포주공 아파트 등 재건축 사업을 앞둔 아파트들은 한 가지 짚고 넘어가야 할 점이 있습니다.


과연 무엇일까요?

> 재건축 아파트 수익의 핵심, 무상지분율

무상지분율은 매우 중요합니다. 재건축사업에서 꼭 체크해야 할 사항이죠. 이유가 과연 무엇일까요? 먼저 무상지분율에 대해 잠깐 이해해보도록 하겠습니다. 무상지분율은 무엇을 말할까요?


무상지분율은 시공사가 대지지분을 기준으로 얼마의 면적을 추가로 부담하는 비용없이 주택조합원들에게 줄 수 있는지를 나타내는 '비율', 수치를 말하는데요. 여기서 대지지분은 잘 아시는 것처럼 현재 지어진 아파트의 전체 토지면적, 대지면적 대비 현재 내가 사는 가구가 차지할 수 있는 대지의 면적으로 표현될 수 있습니다.


즉, 공동가구가 살고 있는 아파트의 경우 같은 땅 위에 여러 세대가 살고 있기 때문에 아파트 주변 주차장 등을 포함하여 전체 토지면적을 각 가구의 숫자로 나누면 '대지지분'이 나오게 됩니다.


그런데 재건축사업을 하게 되면, 아파트단지 자체가 재배치되고, 같은 층수로 혹은 같은 세대수 구성으로 설계되지는 않기 때문에 전체 세대 대비 차지하는 대지지분이 바뀔 수 있는 것입니다. 여기서 '수익성'을 따져보고 시행사는 추가부담금없이 기존 아파트면적보다 큰 아파트 한 세대를 무상으로 공급할 수 있을 때, 이 경우 어느 정도의 '비율'이냐 하는 것이 '무상지분율'이라고 말할 수 있는 것이죠.


같은 크기의 아파트여도 무상지분율이 다르면 아파트 세대주에게는 그 '수익성'이 달라질 수 있어서 반드시 체크해야 할 사항이며 간단하게 '무상지분율'을 구하는 계산식을 눈에 익혀두면 좋습니다. ^^ 물론, 전문가에게 문의하는 것도 하나의 방법이겠죠.


> 재건축 아파트 무상지분율 계산하는법

전체 수입금액(전체 분양수입) - 전체 지출비용(전체 공사비용) = 개발이익금(순이익)

개발이익금 / 3.3제곱미터 당 분양가 금액 = 개발이익 면적(평형 면적 :: 전체 무상지분면적)

(개발이익 면적 / 대지면적) * 100 = 무상지분율


위와 같은 무상지분율은 재개발 사업단에서 철저하게 분석하고 데이터를 조사한 후 지속적으로 업데이트하는 경우가 많은데요. 조합원 입장에서는 당연히 이러한 무상지분율이 좋아진다면 더할 나위 없겠죠. 또한 염두에 두어야 할 점은 초기에 약속했던 무상지분면적이 사업이 진행될수록 적어질 수 있다는 것.... 따라서 이 부분을 감안해서 앞으로의 계획을 세워두는 것이 좋겠습니다.

End.<재건축 아파트분양 핵심포인트1, 무상지분율?>

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