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분양권 전매 양도세, 아파트분양권 전매제한 해제시점과 양도세율 체크할 점

흥미로운 BLUE4 2018.10.04 17:17

부동산 조정대상지역은 집 가격의 상승비율이 물가의 상승비율의 2배 이상이거나 청약경쟁비율이 5 : 1 이상인 경우에 지정될 수 있습니다. 만약, 조정대상지역이 되면 그 지역의 아파트 등의 분양권 전매제한 및 1순위 청약자의 자격 조건을 강화하는 등의 규제를 받게 됩니다.  기존 부동산 조정대상지역은 전국 41곳 - 서울, 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2신도시, 부산 해운대, 연제, 동래 등, 대구 수성구, 세종 시 등이 있었고 추가로 경기도 구리, 안양시 동안구 및 광교지구 등이 지정되었습니다. [자세한 사항은 기획재정부, 국토교통부 홈페이지 참조]


#조정대상지역에서 신규아파트에 당첨되면 분양권 전매제한 해제시점은?

아파트 입주자 모집공고를 하고 1순위 청약접수를 받고 후순위 청약접수가 진행되면 청약 당첨자 발표와 계약단계만이 남습니다. 궁금한 점은 보통 입주자 모집공고에 해당 단지에 적용되는 분양권 전매제한 기간이 '언제 시작'해서 '언제 끝'나느냐는 점이죠.


기존에는,


처음 계약체결이 가능한 날로부터 그 기간을 산정했습니다. 하지만 변경된 기준으로 보면 해당 아파트의 입주자로 선정된 날이 '시작'날짜가 되는 것입니다. 즉 아파트 입주자 청약 당첨자 발표일이 기준일이라고 볼 수 있죠.


만약,


18년 12월 15일 당첨자를 발표하고 19년 1월 10일 부터 계약을 진행했다면 현재는 12월 15일 부터 6개월 뒤에 분양권 전매제한이 해제되는 것입니다.


물론, 모집공고와 해당지역에 적용되는 법과 시행령을 살펴보고 전문가와 공식 홈페이지를 통해 최종 체크하는 것이 매우 중요합니다. 아파트 분양권 전매제한 해제시점이 언제인지 직접 따져 보는 경우 최근 변경된 '기준일자'에 대해 꼭 확인할 필요가 있죠.





#분양권 전매제한 해당지역과 그 기간 살펴보기

앞서 예시로 들었던 전매제한기간 6개월은 '조정대상지역'에 따라 달라질 수 있습니다. 그래서 분양받은 후 일정기간 되팔지 못하게 막는 분양권 전매제한 기간과 해당지역을 한 번 확인해보았습니다.


1. 서울시 전역, 과천시, 광명시, 성남시 분당구, 부산 남구/부산진구/동래구/수영구/연제구/해운대구, 대구 수성구 : 소유권이전등기일 까지


2. 고양시, 남양주시, 하남시, 부산 기장군 : 공공택지는 소유권이전등기일, 민간택지는 6개월


3. 성남시의 분당구를 제외한 지역 : 공공택지는 소유권이전등기일, 민간택지는 1년 6개월


4. 화성 동탄 제2신도시, 세종시 : 공공택지만 소유권이전등기일


5. 경기도의 조정대상외 지역, 부산의 조정대상외 지역, 대구의 수성구외 지역, 그외 광역시 : 공공택지는 1년, 민간택지는 6개월


6. 기타 중소도시 : 공공택지만 1년


이렇게 보면 투기과열지구나 인기 높은 지역에 '제한'이 집중되어 있음을 확인할 수 있습니다. 최근에는 투기과열지구 내 신혼부부, 장애인, 다자녀가구 등의 특별공급 전매제한 기간이 3년에서 5년으로 증가하면서 논란을 감소시키기 위한 노력을 많이 하고 있죠.


하지만,


위의 내용도 언제 바뀔지 모르는 정책이므로 꼭 기획재정부와 국토교통부의 '최신 업데이트'를 체크하는 것이 좋습니다. 부동산에 대해 어느 정도 관심이 있다고 하더라도 변화무쌍한 제도는 혹시라도 모를 '실수'를 낳을 수 있기 때문입니다.




#분양권 전매시 체크사항? 미등기 전매는 양도세율 70% 적용?

투자 목적으로 아파트를 분양받고 분양권 전매로 매도를 하는데 문제는 취득세를 낮추려고 잔금을 남겨놓는 경우입니다. 체크사항은 잔금을 모두 내고 소유권이전등기를 하지 않은 상태에서 매도를 하면 양도소득세 중과에 따라 70%를 적용받게 된다는 점인데요.


따라서,


분양받은 금액의 10% 이상은 잔금으로 남겨놓고, 입주지정일을 기준으로 6달 내로 매매하는 것이 좋다고 합니다. 대법원 판례 중에는 지급되지 않은 잔금의 액수와 소유권이전등기의 가능 여부에 따라 해당 물건을 취득한 것으로 보는 경우가 있기 때문이죠. 이 경우 미등기 전매로 판단해 양도소득세가 중과됩니다.


입주지정기간이 언제인지 체크해서 불이익을 받는 일이 없어야 합니다. 그리고 '정보'를 모으는 것도 좋지만 꼭 '공식기관'과 루트를 통해 최신 데이터를 확인하는 것도 필요하죠.


[ 분양권 전매 양도세, 아파트분양권 전매제한 해제시점과 양도세율 체크할 점 ]

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